Что можно купить
Иностранец может купить квартиру, дом, коммерческое помещение и участок под застройку. Сельскохозяйственные земли, леса и некоторые участки у границы и на охраняемых территориях физлицу-иностранцу купить нельзя — их покупают через черногорскую компанию или не покупают вовсе. Проверяйте это до задатка.
Цены
| Где | Цена за м², 2026 |
|---|---|
| Будва, центр | 2700–4000 € |
| Бар, центр | 2000–3100 € |
| Подгорица, центр | 1900–2700 € |
| Ульцинь | 1600–2400 € |
Как проходит сделка
- Проверьте объект в кадастре (Uprava za katastar): кто владелец, нет ли залогов и ареста, есть ли разрешение на использование (upotrebna dozvola).
- Подпишите предварительный договор и внесите задаток — обычно 10%.
- Получите идентификационный номер иностранца для налоговой и откройте счёт, если банк согласится — «Счёт в банке».
- Основной договор заверяет нотариус.
- Нотариус подаёт документы в кадастр, через несколько недель вы — собственник.
Налоги и расходы
| Стоимость по оценке налоговой | Налог на переход права |
|---|---|
| До 150 000 € | 3% |
| 150 000–500 000 € | 4500 € + 5% сверх 150 000 |
| Более 500 000 € | 22 000 € + 6% сверх 500 000 |
Ставки действуют с 1 января 2024 года. Новостройку у застройщика-плательщика НДС обычно облагают НДС (21%, как правило, уже в цене), а не налогом на переход права. Добавьте нотариуса, переводчика и, при необходимости, юриста. Ежегодный налог на недвижимость устанавливает община — обычно доли процента от оценочной стоимости.
Покупка и ВНЖ
С 17 января 2026 года ВНЖ по недвижимости дают, только если её стоимость по решению налоговой — не менее 150 000 €. Если у вас доля, её стоимость должна дотягивать до порога. Те, кто получил ВНЖ по недвижимости до этой даты, продлевают его по старым правилам. Подробнее — «ВНЖ».
На что смотреть
- Незаконные постройки и этажи без разрешения — их много на побережье.
- Покупка «на котловане» — риск недостроя.
- Оплата только через банк и с документами: наличные сделки потом трудно доказать.
Опыт покупки спрашивайте в «Черногория чат».
Коротко: вопросы и ответы
Может ли россиянин купить квартиру в Черногории?
Да, квартиру и дом можно купить на себя; налог на переход права — 3–6%. ВНЖ по недвижимости с 17.01.2026 дают при стоимости от 150 000 €.
На чём основан материал
Nekretnina.me: налог на переход права собственности, проверено 10.09.2026 (Службени лист 028/23) · BDK Advokati: поправки к Закону об иностранцах, 22.01.2026 · MD Realty: ВНЖ в Черногории 2026, 28.02.2026 · Investropa: цены на жильё в Черногории, 2026
Текст подготовлен редакцией самостоятельно по нескольким источникам. Цены — ориентиры на дату проверки, а не предложение продажи. Актуальные условия уточняйте перед оплатой.
